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年末开发商众生相
发布日期:2019-07-19 03:30:39    来源:未知    作者:买房参谋    浏览量:12

万科又出事了。

12月1日,贵州省贵阳市观山湖区,贵阳万科理想城发生工程事故,死亡1人。该项目建设单位为贵阳万科远通置业有限公司,隶属于万科企业股份有限公司旗下。

对房地产行业有所关注的朋友应该知道参谋长在开头的“又”字意义为何。

11月12日,中山万科“N海豪庭”项目坍塌事故扬起的沙尘尚未散去,业主们的愤怒和余悸尚未平息,万科就再一次以不大尽如人意的姿态出现在各大媒体头条。

万科的状况,仿佛是年末房地产市场的缩影:市场本身就像是一个巨大的、尘土飞扬的建筑工地,喧嚣、浮躁、危机四伏。

年末,对于开发商来说一直是一个极为敏感和重要的时间节点。

而2018年的年末又似乎比往年来得更特殊一些。

如果将年末的房地产市场比作一场大戏,那么粉墨登场之间,作为主角的开发商们上演了一出出怎样的好戏?

01

众生相之工程问题集中爆发:

是要利润,还是要底线?

焦头烂额的并不仅仅是万科。

11月30日,济南市城乡建设委员会网站发布通报,对扬尘污染问题严重、整改不及时的13个项目的参建单位予以全市通报批评,并责令限期整改。

在这13个项目中,济南东创置业有限公司的项目赫然在列且占据两席,而济南东创由山东绿城持股50%,隶属于绿城中国。

屋漏偏逢连夜雨,这也是绿城中国子公司10天内的第二次遭监管通报。不到十天前,广州市住房和城乡建设委员会刚刚发布了对绿城旗下项目扬尘污染防治工作不到位的通报。

质量问题、工程事故、建筑污染……这些密集的问题在年末集中爆发,构成了这场年末大戏里灰色的一笔。

如果你问我,这些仅仅是一个偶然吗?

或许是的。

但我们来看一下万科的高周转模式:拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成,产品必须6成是住宅。与此同时,今年前11个月,万科以1250亿元的拿地金额高居行业榜首。

疯狂拿地、高速周转,二者搭配无疑是创造利润的高效率套餐。众所周知,周转越快,利润越高;为了高利润,必须高周转。

那么随之而来的呢?正所谓欲速而不达,频发的事故究竟应由万科的高周转模式背几分锅?

2018年冰冷的市场状况下,开发商也许并不好过,但开发商对利润的压力不应当转化为对房屋质量的压缩和对他人生命安全的威胁。如果是这样,也就难怪媒体们会痛心疾首地高呼:“2018年注定要买到质量最差的房子”了。

如果再次回到上面的问题:年末开发商工程问题集中爆发,真的仅仅是偶然吗?

或许你已经有了不一样的答案。

02

众生相之年末融资小高潮:

要么筹钱,要么死亡

融资、融资、再融资。11月,似乎所有的开发商都在忙着融资。

其中,保利地产100亿永续中期票据获批,万科发行20亿元中期票据,阳光城、新城控股均发行超过10亿元的公司债,华远地产推出了2亿美元的海外债券,滨江集团发行9亿元短期融资券,建发股份3天连续发行3期超短期融资券,规模总计15亿元……

如此密集的融资在调控收紧以后并不常见。Wind数据显示,11月以来,时代中国、绿城房地产、富力地产、华夏幸福基业、碧桂园、龙湖、雅居乐等多家房企扎堆披露其期融资计划,合计数额已经超过1000亿元。

开发商有多么缺钱,从这个数据中就可见一斑。

有权威机构统计, 2018年9月到2019年10月,房地产企业将迎来一次偿债小高峰,偿还规模约3800亿。在2018年的最后一个月里,房地产企业共有81只债券即将到期,总共需要偿还金额为526.73亿元。

正所谓自己加的杠杆,跪着也要还完。

在此之前,有一笔融资就已经引起过很大的注意。10月底,恒大宣布发行总额达18亿美元的优先票据,相当于125亿人民币,是今年房企业发行的最大规模的美元债。值得一提的是,恒大本次发债利率极高,其中5年期利率高达13.75%。而恒大在去年发行66亿美元债,利率才6.25%,一年时间发债成本就已翻番。

要知道,恒大2017年的净利润率也才只有11.9%,融资成本比净利润率还高,完全就是在给金融机构打工!

但是,即便是背负着高达13.75%的融资成本,“恒大们”也足以在这个冬天有笑看众生的资本。毕竟,有资金就有无限的可能。

而在这个资金密集型的行业里,多的是根本借不到钱来续命的房企。在这样的境况下,割肉求生也成为企业的常态,比如10月华夏出售环京10宗土地,11月嘉凯城出售71万方的资产包……而戏剧化的一面是,收购方正是高喊着“活下去”的万科。

甚至,如果你还有变卖项目求生的空间,都应该感到自我庆幸。

最凛冽的寒冬在中小型地产商那里,2018年前10月,已有10家房企因资金链断裂宣告破产。

对于更多的中小型开发商来说,“活下去”的含义并不是“活得更好”,就只是“活下去”而已。

03

众生相之年末销售大冲刺:

行业洗牌正在进行时

有人辞官回故里,有人漏液登科场。

2018年仅剩下最后一个月,尽管众多开发商降价的降价、促销的促销、抛售的抛售,但纵观前11个月的销售业绩,已经有不少房企提前完成了全年的销售目标。

据参谋长不完全统计,截至11月末,金科集团、阳光城、新城控股、世茂房地产、华润置地、九龙仓、宝龙地产、奥园集团、建业地产、龙光地产等房企的目标完成率都在100%以上。

截至11月末,千亿房企数量已经达到25家,其中6家房企业绩规模在3000亿以上。

毋庸置疑,在这场年末开发商大戏里,行业洗牌正在悄然发生。头部房企的规模还将继续膨胀,而中小房企的生存空间被一再挤压直至完全消失。

排名情况更加能够佐证上面的判断:百强房企梯队头部效应仍然明显,碧桂园、恒大、万科仍然在各项数据上稳坐前三,占据龙头位置。

而形成鲜明对比的是,2018年,也有朗诗集团、首创置业等在内的一些房企距离全年目标仍有一定距离。

其中朗诗集团2018年的业绩目标为460亿元,今年1~11月销售业绩为274.8亿元,完成率仅为59.5%;华夏幸福今年初定下2100亿元的业绩目标,当前的销售业绩为1270.5亿元,完成率为60.5%。

如人饮水冷暖自知,而大洗牌正当进行时,开发商们的冷暖众所周知。

如果把2018年比作一台戏,12月,鼓点的声音已经渐趋密集,高潮上演,好戏已经接近尾声。

舞台上的开发商们极尽所能,想要把这台戏演得漂亮。它们有些华丽亮相,有些丑态百出,有些黯然离场。

但是,楼市政策才是整场大戏的导演,调控不松、政策不变,这台戏就没有结束。2019年,剧情还将继续。

作为看客的购房者们也不妨再多一点耐心,且看明年。

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