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【风险追踪】去化率不及预期,房企开启“过冬模式”
发布日期:2019-01-25 18:49:35    来源:未知    作者:佰瑞咨询    浏览量:77

房企积极囤钱谨慎囤地

房企年底虽然积极推盘,但仍然无法改变销售增速放缓的态势。

11月百强房企销售金额达8953亿元,同比增长24.5%,但同比增速较10月下降7.5个百分点。今年下半年以来,百强房企销售金额同比增速从7月开始一路下滑。

虽然11月百强房企销售金额环比增长9%,结束了10月环比增速下滑局面,但民生证券指出,这主要源于年末房企项目大量入市,积极推盘,预计12月推盘速度将较11月持平,百强房企销售金额环比增速仍然堪忧。

去化率不及预期在很大程度上打破了房企依靠加大供应博年底业绩反弹的希望。中金公司对10个重点城市的统计数据显示,虽然11月累计推盘量同比增长45%,销售去化率却较10月下降6个百分点至65%,降至历史底部水平。

11月和12月百城新建住宅库存有继续攀升的可能性。这样的库存走势可能倒逼房企主动降价以加快可售项目的去化速度,从而最终完成年度销售目标。

2018年百强房企中有近半数提出了年度销售目标,而截至11月末,虽有近10家房企提前完成全年任务,但由于年末市场仍然低迷,企业新推项目去化率普遍不及预期,不少企业难以完成全年目标。

“过冬模式”开启

销售增速持续放缓,迫使房企不得不开源节流,开启“过冬模式”:一方面,11月以来,各大房企纷纷加大融资力度;另一方面,房企拿地愈发谨慎。

11月以来,房企掀起新一轮融资高潮:保利地产100亿元永续中期票据获批,碧桂园计划发行可换股债集资10亿美元,恒大增发10亿美元优先票据,华夏幸福发行80亿公司债……粗略统计,不考虑IPO,11月房企融资金额已突破千亿元大关。

融资成本不容小觑,很多房企融资成本在10%上下。比如,10月31日,恒大宣布发行总额达18亿美元优先票据,其中5年期票据利率高达13.75%。弘阳地产发行的上市以来首笔债券年利率达13.5%。

相对而言,国企在融资方面更加从容。今年国资委要求我们降低负债率,所以我们融资不是很紧迫,负债率在78%左右,融资成本在5.3%上下。融资渠道既有美元债、公司债,永续债,还有成本较低的保险融资。

拿地方面,中原地产的数据显示,9月-11月,25家房地产行业龙头房企合计拿地金额分别为767亿元、720亿元、394亿元,连续3个月低于1000亿元,最近4年来首次出现这种情况。2018年之前,龙头房企拿地金额每月都在1200亿元-2000亿元之间。

风险分析

政治或政府影响与风险

政治,是应该特别关注和具体研究的,实际上政治是指一个国家所处的国际国内政治环境变动及这个国家相应的政策法律调整,对于中国房地产市场中的政治因素的变化,会极大造成房地产开发商企业发展上的影响及经济上的损失。

在中国房地产市场中,对于房地产开发商而言影响最为直接的是金融政策和财政政策的变动。从金融政策上说,中央政府是否实行紧缩的货币政策还是实行宽松的货币政策,会从直接上影响地产开发者和房产消费或购买者所持有的资产,也同时影响开发商所开发的项目和出售的项目。并且中国国内银行针对于中国房地产市场方面的业务的变化和延伸度也会对中国房地产的需求发生极大的影响。从财政政策上说,政府是否实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策,针对房地产市场的税收政策的变化,针对房地产是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取的补贴政策,政府针对房地产行业所进行投资的力度和范围等等,都会对房地产开发和需求发生影响。

经济影响与风险

在房地产市场中,特别是房地产开发过程中的经济风险主要是指由于国家经济形势变动导致房地产开发商发展遇到困难和经济上受到一定损失。由于一个房地产开发项目从立项、可行性研究到楼盘上市、售罄的这个时间段内,对于房地产市场中的消费需求变动的可能性存在很大的波动性,并且对于某些项目的消费者对项目本身各类偏好变化也在时间的延伸中不断变化。原来的市场定位和细分市场上该类物业也许还供不应求,但很可能时间不长就会出现大量很难变现的存量房,造成对于此类项目的开发商的市场预期远远偏离投资收益,甚者很难收回投资,造成开发企业的发展困境。

特别是在开发商对项目开发过程中,出现了通货膨胀,货币出现贬值,物价和产品价格全面上涨,房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力,但其价格也会极具上涨,同时随着这种通胀预期的加大,市场中的消费者过于倾向于房地产的抗通胀的能力,过高的估计了市场的饱和度,对于房地产市场中的发展泡沫的出现起到了退波助燃的暗地因素。并且在通胀预期下,消费者手中持有的货币量是一定的,随着货币的贬值,对于房地产的购买力相对下降,可能出现无力支付日渐升值的房地产,从而导致房地产企业开发的项目难以售出,无法短时间变现,占用过多的开发资金等,从而造成开发企业的风险。

房地产市场的发育程度与供求状况风险

根据市场规律和市场发展原则,在市场经济条件下,一个发育完善的市场应具备:信息充分、商品同质、商品购买者自由出入、交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的房地产市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。

其实,从宏观上来说,房地产市场是地区性的市场,地方的房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多的多。只要当地地方经济发展是健康的以及有序的,对于房地产的需求就不会发生太大的变化或波动。但如果地方经济的发展不平衡性和不健康性的制约及影响,对于当地的房地产市场会有更大的影响,对于房地产的需求的变化和波动更加显著,也更加频繁,加之部分不道德的炒作因素的存在,更是加剧了这种风险的存在可能。

风险规避措施

选择优质房企进行授信合作

选择房地产销售百强内企业合作,或者综合类房地产开发企业,具备房地产开发二级(含)以上资质,且从事房地产经营三年以上,近三年房屋建筑面积累计竣工15万平米以上,以往开发项目没有拖欠工程款。应选择以往有成功开发经验的房地产商或者优质房地产企业控股的项目公司进行授信合作。

合理设计授信品种

确定合理的贷款金额和期限,确定合理的授信方案,包括贷后管理措施,例如封闭式管理与非封闭式管理。例如,如当地政策允许在建工程抵押,则制定合理的封闭监管方案,提供项目土地及在建工程提供抵押担保,如因当地政策特殊性不能办理上述抵押的,应制定其他措施,有效防范信贷风险。

贷款金额应满足项目建设的实际资金需求,原则上不超过项目总投资的六成,既应避免因贷款金额不足而可能导致的完工风险,也应避免贷款金额过大而可能导致的资金挪用风险。贷款期限与项目建设周期相匹配。

加强对楼盘销售回款的管理

结合当地预销售资金监管政策,对项目销售回款实行全封闭监管。须在银行开立唯一的房屋预/销售帐户,项目开始销售后,所有项目销售回款须全部归集到该帐户并接受银行封闭监管,剩余资金可用于后续项目建设,须全部采用受托支付,且须提供施工合同等相关佐证材料并经银行同意。

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